Im vergangenen Jahr brandmarkte das arbeitgebernahe IW Köln den deutschen Büromarkt als „neuen Ladenhüter“. Noch vor der Pandemie – in einem idealen Zinsumfeld – waren diese Immobilien begehrt und teuer. Das trifft abgeschwächt auch auf den Nürnberger Markt zu. Denn der durchschnittliche Flächenumsatz der letzten fünf Jahre liegt bei etwas unter 140.000 Quadratmetern. Im vergangenen Jahr waren es 102.000 Quadratmeter. Das geht auch dem Marktbericht Büroimmobilien 2023 2024 der Nürnberger Immobilienberatung Küspert & Küspert hervor.
Demnach hat sich das Vermietungsgeschäft gegenüber 2019 von damals 191.000 Quadratmetern fast halbiert. Gegenüber dem Jahr 2022 gibt es dagegen ein Plus von 8 Prozent. „Der Nürnberger Bürovermietungsmarkt zeigte sich überraschend resilient“, konstatiert Firmenchef Wolfgang Küspert. So übersprang der Bestand vor Ort erstmals die Marke von 4 Millionen Quadratmetern, die Leerstandsquote ging zurück und der Leerstand sank auf 233.000 Quadratmeter. Schaut man nach München oder Stuttgart schneidet die Noris vergleichsweise gut beim Vermietungsgeschäft ab. Dresden boomte dagegen über mehr als ein Viertel.
Als neue Mieter hielt sich in Summe die Wirtschaft zurück. Lediglich die Beratungsbranche verstärkte ihre Präsenz und sorgte bei Neuvermietungen für mehr als ein Drittel der Nachfrage. Lediglich die Kategorie öffentliche Verwaltung, Verbände und Soziales sicherte sich nach den Daten von Küspert noch etwas mehr Büros. Die Unternehmen bleiben nach der Pandemie mit Boom beim Home-Office und einer schlappen Konjunktur in Deckung. Vorhandene Mietverträge seien daher erst einmal verlängert worden. Das dürfte aber keine Lösung auf Dauer sein. „Wir sehen einen hohen Nachholbedarf.“
Zu den wenigen Neuvermietungen zählt Küspert die Vermietung vom Bürokomplex Cube am Wöhrder See an den Verlag Nürnberger Presse VNP mit stattlichen 4.800 Quadratmetern. Im Seetor City Campus gingen insgesamt 5.000 Quadratmeter an mehrere Mieter.
Im Trend sieht der Immobilienexperte die Büro-Kategorie „junge Gebrauchte“. Sie sind 10 bis 20 Jahre alt und erfüllen oftmals die Ansprüche an moderne Bürokonzepte und energetische Sanierung. Dabei würden die Nachhaltigkeitskriterien, sogenannten ESG-Anforderungen, immer wichtiger. Sie sorgen nicht nur für beherrschbare Nebenkosten, sondern erfüllen auch die Ansprüche von kreditgebenden Banken und Shareholdern. Hier sieht Küspert einen „erheblichen Sanierungs- und Investitionsbedarf“. 80 Prozent der Nürnberger Büros sind älter als 20 Jahre.
Preisschere geht weiter auseinander
Der veraltete Bestand lässt sich auch an der Preisentwicklung ablesen. Toplagen mit Topzustand kosteten in der Spitze bereits 17,30 Euro. Die Schallmauer von 20 Euro sei bereits in greifbarer Nähe. Die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter sank zum dritten Mal in Folge auf nun 11,40. Für einen Büroaltbau in Stadtteillage sind teils nur 8,90 Euro fällig.
Für das laufende Jahr rechnet Küspert eher mit einer Seitwärtsbewegung am Büromarkt. Er schätzt, dass 2024 etwa 46.000 Quadratmeter neu auf den Markt kommen. Davon ist gerade mal etwas mehr als die Hälfte bereits vermietet.
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