Die Immobilienwende kommt seit Jahren nicht voran. Selbst die seit Jahren von der Politik erwartete Sanierungsquote von 2 Prozent pro Jahr ist nur ein frommer Wunsch. Aktuell liegt sie bei rund 0,7 Prozent. „Sie ist viel zu gering, um die Klimaziele zu erreichen“, konstatiert Hanno Kempermann, Chef der Kölner IW Consult, eine Tochter des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft Köln. Damit baut sich nicht nur zusätzlicher Handlungsdruck auf. Auch für potenzielle Käufer wird das finanzielle Risiko immer größer. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sollte auch gleich die Sanierung mit in Angriff genommen werden, findet Kempermann. Allerdings: „So ist ein Kauf praktisch nicht mehr erschwinglich.“
Der bundesweiten Studie „Sanierungspotenziale von Wohnimmobilien“ zufolge haben fast die Hälfte aller 2023 angebotenen Wohnungen oder Häuser nur eine Energieeffizienz „E“ oder schlechter. Weil der CO2-Preis nach der Corona-Pause weiter steigt und damit die Energiekosten treibt, ist eine energetische Sanierung von Dach und Fassade sowie Heizung und Fenster praktisch zwingend.
Nach wie vor gilt die Daumenformel, dass die wirtschaftliche Kreditbelastung nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Einkommens ausmachen darf. Auf dieser Basis findet sich in Mittelfranken kein Landkreis, bei dem ein Kauf mit Sanierung erschwinglich ist. Kempermann hat für die Sparda-Bank-Nürnberg seine Daten regionalisiert. Im Landkreis Fürth liegt demnach die Quote Zins und Tilgung zum Einkommen bei etwa über 50 Prozent – der negative Spitzenreiter. Knapp dahinter folgt Erlangen. In Nürnberg lässt sich der Traum vom Eigenheim mit rund 40 Prozent des Einkommens finanzieren.
„Die aktuelle Situation ist verheerend“, kommentiert der Nürnberger Chef der Sparda-Bank, Stefan Schindler. Denn einerseits ist der Traum von den eigenen vier Wänden nach wie vor hoch, auch wenn die konkreten Pläne im Schatten von hohen Kreditzinsen und Baukosten in den letzten Jahren um die Hälfte eingebrochen sind. Andererseits gibt es gesellschaftlichen Druck die Klimaziele zu erreichen. Wohngebäude sorgten zuletzt durch Raumwärme und Warmwasser für 117 Millionen Tonnen CO2. Zum Vergleich: Die gesamte CO2-Bilanz Deutschlands lag bei 666 Mio. t.
Kempermann sieht bei Wohngebäuden erheblichen Druck. „Wir haben 32 Jahre gebraucht, um über ein Drittel CO2 einzusparen. Für die nächsten 30 Prozent haben wir nur acht Jahre.“ Deutsches und europäisches Ziel ist es, bis 2030 die CO2 Emission um 65 Prozent gegenüber dem Jahr 1990 zu reduzieren. „Der Weg ist noch weit und wir müssen wesentlich beschleunigen.“
Eine pragmatische aber wohl politisch unrealistische Lösung hat der IW Consult-Chef auch in Petto, damit sich Menschen auch ohne satte Erbschaft Wohneigentum leisten können: „Die Bundesländer können die Grunderwerbssteuer aussetzen oder reduzieren. Eine Halbierung der Grunderwerbssteuer würde die Last für Zins und Tilgung um einen Prozentpunkt senken. Auf das von der Ampel für diesen Sommer angekündigte Förderpaket „Jung kauft Alt“ brauche man aus seiner Sicht angesichts der klammen Kassen nicht zu warten.