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Nürnberger Büroimmobilien im Abwärtstrend

Desolate Nachfrage auf dem Nürnberger Büromarkt 2024

Ein neues Wohnprojekt der Fürther P&P Group ist symptomatisch für den Nürnberger Markt für Büroimmobilien. Seit rund zehn Jahren vermietete der Entwickler den früheren Verwaltungssitz der Versicherungskammer Bayern in der Steinbühler Straße 4-6 als Büros. Nun startet P&P das knifflige Re-Development von Büro im Wohnraum in Plärrernähe. Nun entstehen bis voraussichtlich Ende des Jahres 112 Apartments und 32 Wohnungen mit zwei bis vier Zimmern auf einer Wohnfläche von insgesamt über 4.000 Quadratmetern. Damit reagiert P&P auf die desolate Nachfrage auf dem Büromarkt. „2024 ist eines der schlechtesten Jahre“, konstatiert Wolfgang Küspert von der gleichnamigen Nürnberger Immobilienberatung. Er stellt alljährlich den Marktbericht Büroimmobilien zusammen.

Den Zahlen von Küspert & Küspert zufolge brach im vergangenen Jahr der Flächenumsatz um mehr als ein Viertel auf rund 70.000 Quadratmeter ein. Vor fünf Jahren – vor Corona – erreichte die Neuanmietung mit 151.000 qm noch mehr als das Doppelte. „Die Auswirkungen der Coronapandemie, erhöhte Baukosten und die wirtschaftliche Unsicherheit hinterließen deutliche Spuren“, fasst Küspert auch mit Blick auf den reduzierten Flächenbedarf durch Homeoffice zusammen. Zusammen mit der schlappen Konjunktur gehen Firmen lieber in den Wartemodus. „Unternehmen zögern mit Investitionen.“

Die Zurückhaltung treibt den Leerstand um ein Viertel auf gut 292.000 qm hoch. Damit stehen von gut 4,1 Mio. qm sieben Prozent leer. Die Mietflaute ist allerdings nicht gleich verteilt. „Neue Büros von Projektentwicklern sind nahezu vollvermietet.“ So vermietete die Tucher´sche Stiftung 6.000 qm Büro in ihrem Campus Marienberg. Sontowski & Partner brachte einen Büromietvertrag im Seetor City Campus mit 2.500 qm an den Mann. Insgesamt kamen im letzten 2024 lediglich 15.000 Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt. Eigentümer können ihre Büros, die älter sind als 20 bis 30 Jahre, deutlich schwieriger vermarkten. Für Gebäude aus den 1950er Jahren sieht Küspert als Perspektive nur die Umnutzung als Service-Apartments, Hotel oder als Neubaufläche zum Wohnen.

Spitzenmiete von 20 Euro in Sicht

Bei den Büromieten in zentralen Lagen klettern die Spitzenwerte weiter nach oben und erreichen nun 18,60 Euro. „Es entsteht ein neues Qualitäts-Bewusstsein bei den Mietern“, beobachtet Küspert. Er sieht die Schallgrenze von 20 Euro und mehr in greifbarer Nähe. Firmen reduzieren ihren Flächenbedarf, weil Mitarbeiter zu Haus oder mobil arbeiten. Dafür suchen sie flexible Büros mit ausreichend Kommunikations- und Meetingfläche. Immerhin diagnostiziert der Marktbericht über alle Lagen und alle Altersklassen hinweg wieder eine Trendumkehr beim Preis. Nach Jahren im Rückwärtsgang legt die Durchschnittsmiete um 1,60 Euro auf 13 Euro zu. Diese Entwicklung hält Küspert für wichtig, damit Eigentümer in Modernisierung und ESG investieren können.

Um den Trend auf einen Blick zu erfassen, stellt Küspert & Küspert den neun Büromarktindex „NORIX“ vor. Der vierstufige Index zeigt an, in welcher Phase sich der Nürnberger Bürovermietungsmarkt befindet. NORIX unterscheidet in Boom, starker Markt, schwacher Markt und Rezession. Dafür setzt er Leerstand und Flächenumsatz ins Verhältnis. Für die Entwicklung des Index kooperierte Küspert mit dem Immobilien-Professor Jonas Hahn von der Frankfurt University of Applied Sciences. 2024 stand der Nürnberger Büromarkt an der Schwelle zur Rezession – eine Entwicklung, die in anderen Städten bereits zwei Jahre früher einsetzte.

Beim Ausblick zeigt sich Küspert wie schon im vergangenen Jahr als Berufsoptimist. Flächenumsatz und Leerstand bewegen sich seiner Prognose zufolge seitwärts. Beim Mietpreis sieht er einen weiteren Anstieg. „Eine große Nachfrage in der Pipeline“ für einen Turnaround ist nicht absehbar. Der geplante Neubau des Ergo-Hochhauses am Hauptbahnhof in Toplage lässt weiter auf sich warten.