Es muss gebaut werden: Bis 2028 braucht Nürnberg den Neubau von rund 2.420 Wohnungen – und zwar pro Jahr. Diese Wohnungsbau-Prognose für die kommenden vier Jahre hat das Pestel-Institut in einer Regional-Analyse zum Wohnungsmarkt ermittelt. „Der Neubau ist notwendig, um das bestehende Defizit – immerhin fehlen in Nürnberg aktuell rund 3.100 Wohnungen – abzubauen“, sagt Matthias Günther, Leiter vom Pestel-Institut. Es gehe aber auch darum, abgewohnte Wohnungen in alten Häusern nach und nach zu ersetzen. „Hier geht es insbesondere um Nachkriegsbauten, bei denen sich eine Sanierung nicht mehr lohnt.“
Die Lust am Neubau steckt seit Zinswende und explodierten Materialkosten allerdings bundesweit mehr oder minder in einer Schockstarre. Günther spricht von einem „lahmenden Wohnungsneubau, dem mehr und mehr die Luft ausgeht“. So gab es in den ersten fünf Monaten dieses Jahres nach Angaben des Pestel-Instituts in ganz Nürnberg lediglich für 1.028 neue Wohnungen eine Baugenehmigung. Zum Vergleich: Bereits im schwächeren Jahr 2023 waren es im gleichen Zeitraum immerhin noch 1.251 Baugenehmigungen. Das entspricht einem Minus von fast 20 Prozent.
Leerstand ist keine Lösung
An dem Wohnungsbedarf in Nürnberg ändere auch die Zahl leerstehender Wohnungen nichts: Der aktuelle Zensus registriert für Nürnberg immerhin rund 9.060 Wohnungen, die nicht genutzt werden. Das seien 3,2 Prozent vom gesamten Wohnungsbestand in der Stadt. Ein Großteil davon – nämlich rund 3.510 Wohnungen – stehe jedoch schon seit einem Jahr oder länger leer. „Dabei geht es allerdings oft um Wohnungen, die auch keiner mehr bewohnen kann. Sie müssten vorher komplett – also aufwendig und damit teuer – saniert werden“, konstatiert Günther. Grundsätzlich gilt ein gewisser – sofort beziehbarer – Wohnungsleerstand von rund 3 Prozent als notwendig, um eine gewisse Mobilität zu gestatten.
Lange leerstehende Wohnungen lassen sich nur schwer für den Markt aktivieren. Denn viele Hauseigentümer halten sich nach Beobachtungen des Instituts mit einer Sanierung zurück: „In ihren Augen ist eine Sanierung oft auch ein Wagnis. Sie sind verunsichert und wissen nicht, welche Vorschriften – zum Beispiel bei Klimaschutz-Auflagen – wann kommen. Es fehlt einfach die politische Verlässlichkeit. Ein Hin und Her wie beim Heizungsgesetz darf es nicht mehr geben“, kritisiert der Leiter. Außerdem hapere es bei vielen auch am nötigen Geld für eine Sanierung.
Das Pestel-Institut hat die Regional-Analyse zum Wohnungsmarkt im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) durchgeführt. Für dessen Präsidentin macht die Untersuchung eines deutlich: „Es ist eine Milchmädchenrechnung, die leerstehenden Wohnungen gegen den aktuellen Bedarf an Wohnungen gegenzurechnen. Das funktioniert so nicht. Politiker, die das gerade versuchen, betreiben Augenwischerei“, sagt Katharina Metzger.