Der Büromarkt in Nürnberg hat sich 2025 in positive und negative Richtung entwickelt. Das konstatiert widersprüchlich. Das konstatiert Wolfgang P. Küspert von der Nürnberger Immobilienberatung Küspert & Küspert bei der Vorlage seines „Marktbericht Büroimmobilien Nürnberg 2025/2026“. Die auf 20,20 Euro pro Quadratmeter angestiegene Spitzenmiete sei ein „ganz wichtiges Signal für Investoren“. Gleichzeitig sprang der Leerstand um fast die Hälfte auf 426.000 Quadratmeter. Damit stehen mittlerweile über zehn Prozent der Nürnberger Bürofläche mit insgesamt 4,1 Millionen Quadratmeter leer. „Der hohe Leerstand hat uns auch überrascht.“ Interessanterweise drückt er nicht das Preisniveau nach unten.
Für Bewegung am Markt sorgte im letzten Jahr der um knapp ein Viertel gestiegene Flächenumsatz. Gut 92.000 Quadratmeter bekamen neue Büronutzer. Darunter findet sich auch die Stadt Nürnberg, die sich mehr als 10.000 Quadratmeter im ehemaligen Kohlenhof – nunmehr Kohlektiv – sicherte. Die Erholung bei der Neuanmietung darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Flächenumsatz unter dem Fünfjahres- und unter dem Zehnjahresdurchschnitt rangiert. Das Vermietungsgeschäft konzentriert sich etablierte Bürostandorte, wie etwa SüdWest- oder Nordostpark, Kohlektiv oder Mariencampus. Dort finden sich Neubauten und kernsanierte Gebäude, während ältere Bestände in Stadtteillagen weiter Marktanteile verlieren.
Günstige Miete im Neubau
Die Nachfrage nach zeitgemäßen Büroflächen ist für Küspert eine Folge der Corona-Pamdemie und der ausbleibenden Konjunkturbelebung. Seinem Marktbericht zufolge stehen bei Mietern niedrige Mietkosten ganz oben auf de Prioritätenliste. Der Umzug in eine moderne Bürolandschaft mache trotz Spitzenmiete dank Desksharing und Homeoffice Sinn, denn neu gemietete Büroflächen sind deutlich kleiner geworden. „Trotz des höheren Mietpreises ist der neue, topmoderne Standort dadurch oft sogar günstiger als der alte.“
Um die Stimmung am Büromarkt zu quantifizieren, berechnet Küspert aus Leerstand und Flächenumsatz seit vergangenen Jahr den Nürnberger Büromarktindex Norix. Demnach befindet sich die Branche am „Eingang zur Rezession“. Das sei ein Zeichen an Vermieter, Flächen zu modernisieren oder einer anderen Nutzung zuzuführen.
Für das laufende Jahr kann er auch kaum Optimismus verbreiten. Es gibt weniger Leerstand, weil weniger Neubau stattfindet.“ Er rechnet mit lediglich 11.000 Quadratmetern Fertigstellungen, 2027 werde auch nicht viel besser. „Spekulatives Bauen ist derzeit nicht möglich.“ Aktuell schaffen die Umweltbank mit ihrem Neubau und der Mariencampus am Flughafen neue Flächen. In der Pipeline ist der Abriss des Ergo-Hochhauses direkt am Hauptbahnhof. Da muss allerdings erst einmal ein Ankermieter gefunden werden, bevor es mit dem Sontowski-Projekt Nuo losgeht.