Bezahlbares Wohnen bleibt in Nürnberg ein Dauerbrenner. „Jeder will bezahlbar wohnen, da gibt es Kollisionen“, konstatiert Matthias Wittmann, Vorstandschef der Sparkasse Nürnberg. Denn bei Bau und Kauf einer Immobilie, soll es einerseits für Käufer oder Mieter günstig zugehen. Andererseits wollen Projektentwickler, Bauunternehmen und Eigentümer auch ihren Schnitt machen. Außerdem gehört die Kreditfinanzierung so einem attraktiven Geschäftsfeld für Banken. Diese Gemengelage beleuchtet die Sparkasse alljährlich mit ihrem Noris ImmobilienTalk.
Im vergangenen Jahr sind bundesweit die Neubauziele von 400.000 Einheiten krachend verfehlt worden. Es sei angesichts der Rahmenbedingungen scher zu planen, so Wittmann weiter. Die Baukosten steigen weiter, hinzu meldet sich seit der US-Attacke auf den Iran die Inflation zurück. Eine Inflation führt zu höheren Zinsen, was wiederum Einfluss auf die Investoren hat. „Konflikte und Herausforderungen bleiben auf dem Wohnungsmarkt.“ Zwar rangiere das Preisniveau für Etagenwohnungen auf dem Niveau des Jahres 2022. Aber die steigenden Einkommen hinken seit 2006 den höheren Immobilienpreisen hinterher.
Zudem komme der Neubau der Nachfrage nicht hinterher, ergänzt der Immobilien-Experte der Sparkasse, Ralf Söhnlein. „Die Nachfrage bestimmt den Preis“, so seine lokale Beobachtung. Die Spitzenmiete liege derzeit bei 19 Euro je Quadratmeter. Im Durchschnitt kostet die Quadratmetermiete bei Neubauten mittlerweile 16 Euro. Selbst für eine sanierter Bestandswohnung seien in der Spitze schon 18 Euro fällig. Die Formel für eine entspanntere Situation von Söhnlein lautet: „Jetzt braucht es das Zusammenspiel von Politik, Förderinstituten, Banken und Wohnungswirtschaft, um ausreichend Wohnraum zu schaffen.“
Nürnbergs Wirtschaftsreferentin Andrea Heilmaier betont, dass bezahlbares Wohnen für jede Kommune essentiell ist. Zwar sei in Nürnberg in den letzten Jahren jede vierte Wohnung gefördert worden. „Aber die öffentlichen Mittel sind endlich, sie können den Markt nicht retten. Wir brauchen private Mittel.“ Nach Angaben der Stadt wären jährlich rund 2.000 neue Wohnungen notwendig. Tatsächlich liege die Zahl der Baugenehmigungen derzeit deutlich darunter.
Angesichts dieser Entwicklung und einer schleppenden energetischen Sanierungsquote warnt Gerhard Frieser, Chef von Haus & Grund Nürnberg, vor weiteren Regulierungen. „Wir brauchen mehr Planbarkeit, weniger Komplexität und wieder mehr Wertschätzung für private Investitionen in Wohnraum.“ Zu starke Eingriffe könnten Investitionen bremsen und damit langfristig das Wohnungsangebot weiter verknappen. Frieser vertritt die privaten Eigentümer und nicht die großen Immobilieninvestoren. Anders als oftmals wahrgenommen vermieten die privaten Eigentümer die meisten Wohnungen und nicht die großen Wohnungsgesellschaften.
Gleichwohl fordert Gunther Geiler, Geschäftsführer vom Deutscher Mieterbund in Nürnberg, konsequenter gegen die schwarzen Schafe unter den Vermietern vorzugehen. Er sieht hier eine größere Verantwortung der öffentlichen Hand, Marktbedingungen aktiv zu gestalten. Regulierung sei notwendig, wenn Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten nicht mehr bezahlbar sei.
Das Evangelische Siedlungswerk, ESW, berichtet von einer weiterhin sehr hohen Nachfrage – insbesondere nach kompakten Zwei- und Dreizimmerwohnungen sowie gefördertem Wohnraum. Künftig setzt Geschäftsführerin Gerda Peter verstärkt auf gemischte Quartierskonzepte aus geförderten, preisgedämpften und freifinanzierten Wohnungen. „Nur ein gemischter Markt ermöglicht es, neue Projekte wirtschaftlich tragfähig umzusetzen.“ Im neuen Stadtteil Lichtenreuth hat das ESW erstmals ein Objekt mit rein geförderten Wohnungen realisiert. Ein weiteres Projekt dort war eine Mischung aus geförderten und frei finanzierten Wohneinheiten.
Im Nachgang des ImmobilienTalk bestätigt Peter, dass durch die Energiepreise und Inflation ein gewisser Druck auf das Neubaugeschäft bestehe. Das ESW selbst sieht sich aber auf Kurs. „Wir haben ein internes Risikomanagement und sind aktive Steuerer.“ Immerhin plant das ESW bis 2029 die Fertigstellung von insgesamt über 659 neuen Mietwohnungen und 68 neuen Eigentumswohnungen in Nürnberg. Man habe früh Förderanträge gestellt, so dass sich eventuell nur ein Projekt zeitlich verschiebe. Allerdings gebe es bei den Fördermitteln eine gewisse Unsicherheit. Die frühere Hierarchie der Fördergelder von Bund über Freistaat hin zu den Regierungsbezirken habe sich gewandelt. Nun werde im Ministerium entschieden, aber der „Verteilungsschlüssel ist unklar“.
Architektin Peter sieht in der Umwandlung von Büro- und Gewerberaum eine Möglichkeit, den Wohnungsmangel zu reduzieren. „Günstiges Wohnen ist wie ein Grundnahrungsmittel.“ Dafür müssten aber auch neue Wege beschritten werden. „Wir müssen Weg von der Standardtypologie, hin etwa zu Loftwohnungen oder mehr Wohngemeinschaften.“ Sie hat aber auch noch einen weiteren Punkt: „Mir ist wichtig, dass sie die Ansprüche an das Wohnen verändern.“ Dabei denkt sie einerseits an die Bauvorschriften zu vollständiger Barrierefreiheit, Schallschutz oder auch die Anzahl der Steckdosen. Der vereinfachte, sogenannte Gebäudetyp E – wie einfach – ist nach wie vor als Pilotprojekt möglich. Andererseits beobachtet sie auch steigende Ansprüche bei Mietern. So werde schon mal eine 52 qm Wohnung abgelehnt, weil der potentielle Mieter Anspruch auf eine geförderte Wohnung mit bis zu 55 qm hat. Aber: „Flächensparen ist ein riesiges und notwendiges Thema.“