Bezahlbarer Wohnraum ist ein Schlüssel für gesellschaftliche Mobilität und erleichtert Studenten und Fachkräften den Umzug. Tatsächlich bleiben allerdings alleinstehende Senioren in ihrem Häuschen wohnen, weil sie sich sonst verschlechtern. Politik und Bauwirtschaft haben trotz gegenteiliger Bekundungen hier versagt. Die Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäusern, der zahlenmäßig stärksten Gebäudeart, sind bislang im laufenden Jahr weiter rückläufig. Vor diesem Hintergrund geht ein kleines Pilotprojekt zum preisgedämpften Wohnen der Stadt Nürnberg in die richtige Richtung. „Unser Ziel ist es, mit einem ersten kleinen Pilotprojekt bezahlbaren Wohnraum zu schaffen“, sagt Nürnbergs Wirtschaftsreferentin Andrea Heilmaier bei der Vorlage des neuen Marktberichts Immobilien Nürnberg 2025. Die Daten hierfür hat die Nürnberger Immobilienberatung Küspert & Küspert erhoben.
Zuletzt war für den gewerblichen Wohnungsbau eine einkommensorientierte Förderung (EOF) vom Freistaat praktisch unerlässlich, um Entwickler zu Investitionen zu motivieren. Doch die Anträge in Bayern waren so hoch, dass es zuletzt einen Förderstopp gab. Die Staatskasse hatte daraufhin weitere 400 Millionen Euro bereitgestellt, für den Herbst wird ein weiteres 300 Millionen Euro-Paket erwartet. Wenn aber nur noch mit Fördergeldern neu gebaut wird, gibt es einen Fehler im System. „Das Thema EOF-Mittel zeigt: der Markt funktioniert nicht mehr“, konstatiert Wolfgang P. Küspert.
Die neue Stoßrichtung der Stadt sieht testweise ein Aussetzen des 2023 verabschiedeten Baulandbeschluss vor. Der sieht eine Quote von 40 Prozent geförderten Mietwohnungen bei größeren Neubauprojekten ab 30 Einheiten vor. Der preisgedämpfte Wohnraum entsteht ohne Zuschüsse, dafür fallen Anforderungen der Wohnraumförderbestimmungen, wie komplette Barrierefreiheit oder Balkone, weg.
Grundsätzlich ist der Nürnberger Wohnungsmarkt von „steigende Mieten aufgrund fehlenden Angebotes“ gekennzeichnet, konstatiert Küspert weiter. Laut Marktbericht kosten ein Quadratmeter Miete in Neubau oder nach Kernsanierung zwischen 12,50 Euro bis zu 19 Euro pro Quadratmeter. Im Altbau sind je nach Lage zwischen 8,80 Euro und 13,30 Euro zu berappen. Für eine Eigentumswohnung sind je nach Alter zwischen 2.750 Euro und 8.500 Euro zu bezahlen.
Für den Innenstadthandel diagnostiziert der Marktbericht fallende Mieten. Lediglich bei der Karolinenstraße registriert Heilmaier einen „Run – jeder will dahin“. Der Preisverfall ist zwar bitter für Eigentümer und Fonds, erlaubt aber neue Nutzungsformen. „Brauchen wir noch alle Handelsflächen?“ Diese Frage wirft die Wirtschaftsreferentin auf. Sie denkt bei einer attraktiven Innenstadt der Zukunft an Räume der Begegnung, Wohnen und Kultur. „Der Handel bleibt aber der Hauptanlass“, um die City zu besuchen. Dabei kommt der Innenstadt die hohe, sogenannte Einkaufszentralität zu Gute. Die Umsätze der Händler sind größer als das verfügbare Einkommen der Bewohner. Das bedeutet, dass Menschen aus dem Umland und Touristen gern ihr Geld in der Stadt lassen.